Квартири у власність у Німеччині в третьому кварталі подешевшали на 0,2 % порівняно з тим самим періодом торік. Це перше річне зниження з другого кварталу 2024 року, повідомив у четвер Кільський інститут світової економіки (Kiel Institut) за індексом GREIX, який рахують за нотаріально завіреними угодами. Експерт інституту Йонас Здржалек сказав, що зростання цін на квартири «практично зупинилося».
Обвалу немає: порівняно з попереднім кварталом квартири навіть подорожчали на 0,5 %. Але з урахуванням інфляції картина гірша: за рік квартири втратили у реальній вартості близько 3 %, окремі будинки — 2 %. Номінально окремі будинки коштують на 0,9 % більше, ніж торік, проте за квартал стали дешевшими на 0,5 %.
Ринок на двох швидкостях
Регіональні відмінності великі. У Кельні квартири за рік подорожчали на 4,6 %, у Франкфурті-на-Майні за квартал — на 2,4 %. Берлін третій квартал поспіль у мінусі й тримається на 2,9 % нижче, ніж торік. Штутгарт, за даними Reuters, лишається майже на 22 % нижче колишнього піка, а Лейпциг — на 3,6 % вище за нього.
Здржалек не бачить широкого відновлення. Аналіз оголошень показує слабший ринок: об’єкти довше стоять у продажу, ціни знижують частіше. Дорогі райони чутливіші до вартості кредитів, бо там ще до розвороту ставок дохідність була невисокою. Угод мало: у другому кварталі, за даними Reuters, продали на 1,7 % менше квартир і на 8,2 % менше окремих будинків, ніж торік.
Це збігається з офіційною статистикою. Федеральне статистичне відомство (Destatis) повідомило, що житлова нерухомість у другому кварталі подорожчала лише на 0,6 % у річному вимірі. У сімох найбільших містах квартири вже були на 0,4 % дешевшими, у малонаселених округах — на 0,6 %.
Покупцям легше, орендарям — ні
Для тих, хто думає про купівлю, зміна тренду означає передусім більше простору для торгу, а не автоматично нижчий платіж. Іпотечні ставки влітку, за даними FMH-Finanzberatung, становили близько 4 % при фіксації на 10 років, тож варто збирати свіжі пропозиції банків. Хто має власний капітал і не поспішає, у регіонах із довшими термінами продажу домовиться про знижку легше, ніж рік тому.
Орендарі полегшення не відчувають. Ціни пропозицій на оренду в третьому кварталі зросли на 3,7 % за індексом GREIX, у Мюнхені — на 4,8 %, до середніх 23,70 євро за квадратний метр без комунальних, у Гамбурзі — на 6,7 %. Логіка проста: хто не може або не хоче купувати, лишається на ринку оренди й підсилює попит там.
Наша оцінка: падіння на кшталт 2022–2023 років поки не видно, радше довша фаза «вбік» зі зростаючою різницею між містами. Багато залежить від ставок: нове зростання дохідності облігацій посилило б тиск на ціни. Це оцінка редакції, а не прогноз інститутів.
Джерела: Tagesspiegel/Reuters, Handelsblatt, Destatis, Kiel Institut (GREIX)
